שלב משא ומתן בין הקונה למוכר זהו שלב שבו מתחילה “להרקם” עסקת מקרקעין.
בין הקונה למוכר נוצרים יחסי גומלין מסחריים ואישיים וחשוב שיהיו מבוססים על אמון הדדי, אשר יתבטא בשקיפות מלאה של כל הפרטים הידועים למוכר וגילוי כל העובדות בפני הקונה, על מנת ששני הצדדים לעסקה יצאו נשכרים ומרוצים.
יחד עם זאת, על הקונה לבדוק פרטים רבים בדבר הנכס ובדבר זהות בעל הנכס אותו הינו מתכוון לרכוש.
תחילה יש בחון האם הנכס אותו מעוניין לרכוש רשום במשרדי רישום המקרקעין (הטאבו), והאם האדם המנהל עמו משא ומתן אכן הבעלים הרשום בנכס.
כמו כן יש בחון קיומם של שעבודים בנכס כגון משכנתא, משכון, עיקול, או אזהרה אחרת העלולה להיות רובצת על הנכס.
כמו כן, על הרוכש בדוק מהי הזכות הרשומה האם הינה בעלות פרטית או בדובר בנכס בחכירה ואם כך הדבר יש בלפנות לרשות מקרקעי ישראל ו/או בגופים אחרים ולוודא כי אין מניעה לרכוש את הנכס ולהעביר את הזכויות על שמו עם סיום העסקה.
אם מדובר בבית צמוד קרקע רצוי שהרוכש הפוטנציאלי ייעזר בשירותיו של מהנדס בניין או שמאי מקרקעין כבר בראשית הדרך אשר יבדוק עבורו את ענייני היתר הבניה, התוכניות שהוגשו, האם בוצעה בניה ללא היתר וכד’…
ניסיון חיים מלמד כי במרבית הבתים צמודי קרקע קיימות תוספות בניה בלתי חוקיות ועל כן חובת הבדיקה הנ”ל הינה בלתי מסויגת והכרחית ויש בה כדי למנוע לאחר החתימה על ההסכם התדיינויות ארוכות ומורכבות.
יתכן כמובן, כאשר הדירה אינה רשומה בשלכת רישום המקרקעין (הטאבו) אלא רשומה בחברה המשכנת. אז יש לבדוק בחברה המשכנת את אופן הרישום ולמעשה מתווספת למסכת הבדיקות המקדמיות נקודה נוספת לבדיקה.
משכנתא – מימונה של עסקת מקרקעין נעשה ברובו או בחלקו על ידי קבלת מימון מהבנק בקבלת משכנתא אשר נרשמת על הנכס לאחר שהבנק מעביר את כספי המשכנתא לידי המוכר ישירות. על כן, לאחר סוכמו התנאים המסחריים יש לקבל אישור עקרוני מהבנק לביצוע המימון.
ניתן לסכם ולומר כי שלב משא ומתן הינו שלב חשוב מאוד לצדדים ועל קונה להיות בטוח שיקבל משכנתא, להצהיר כי בדק את הנכס הנמכר ואת הסביבה בה הוא נמצא ואילו מחובתו של המוכר לגלות לקונה את מירב הפרטים והנתונים הידועים לו ולא להסתיר מאומה. יחד עם זאת למוכר ישנן בדיקות נוספות אותן ראוי שיעשה כבר בשלב מו”מ כגון בדיקות חבות למס שבח והיטל השבחה אשר עלולים לשנות ושים בספק את כדאיות העסקה.
בדיקות כאלה ואחרות ראוי שיעשו באמצעות עו”ד מוסמך ומומחה בתחום המקרקעין עוד בשלב משא ומתן בין הצדדים ולא אחריו.
